Pour la construction d’une maison, d’une allée, d’une piscine à ciel ouvert, etc., tout le monde a besoin d’une autorisation administrative pour entamer le premier coup de pelle. Ce « feu vert » est obtenu non sans le respect de certaines procédures, mais surtout s’il n’y a aucune opposition des autorités publiques. C’est cela qui détermine ce qu’on appelle « la constructibilité juridique » d’un terrain. Mais comment le savoir ?
Un terrain constructible du point de vue juridique
Ce sont des règlements nationaux et locaux matérialisés par la Réglementation nationale d’urbanisme (RLU) et le Plan local d’urbanisme (PLU) qui établissent la constructibilité d’un terrain. Ils déterminent la possibilité pour les administrés de bâtir des maisons ou d’autres types d’immeubles. Ces prescriptions se justifient par diverses considérations tenant de certaines spécificités des lieux. Ce sont :
L’environnement
Les autorités locales ou nationales interdisent généralement toute construction établie en zone naturelle protégée ou dans un périmètre agricole. Cela suppose que la loi n’exclut pas expressément les terrains concernés dans la liste. Il existe aussi quelques compromis permettant aux particuliers d’ériger des bâtiments. Ce sont les cas du changement de la destination des immeubles existants, comme un hangar changé en maison par exemple. Il peut également s’agir de la réalisation d’une extension ou d’une annexe.
Les risques géologiques et sanitaires
Un terrain est inconstructible lorsque les autorités le considèrent comme étant dans une zone inondable ou soumise à des risques naturels. Il s’agit de risques d’effondrement, d’éboulement ou d’une zone propice aux avalanches. Par ailleurs, le terrain à bâtir peut se trouver dans la zone d’installation à risque sanitaire. C’est le cas par exemple d’un édifice à proximité d’une industrie chimique.
Les projets publics et sociaux
Une parcelle peut également être non constructible du simple fait qu’elle est située dans le cadre d’un projet de construction publique (routes, équipements, logements sociaux, etc.).
Les caractéristiques relatives à la non-constructibilité d’un terrain
Les règlementations ne sont pas immuables. D’une manière générale, elles reposent sur des considérations techniques et environnementales qui peuvent changer au cours du temps. Un milieu constructible 10 ans auparavant peut également ne plus l’être aujourd’hui. Quoi qu’il en soit, la pratique détermine 2 niveaux de non-constructibilité.
L’inconstructibilité absolue
Elle touche les zones protégées, mais surtout les milieux soumis aux risques d’inondations ou aux risques naturels. Mais même ces interdictions peuvent être levées.
L’inconstructibilité temporaire
Les cas sont nombreux. Par exemple, une zone de nature agricole peut s’intégrer dans un plan d’extension de la ville, des réseaux routiers et autres. Cela n’implique pas qu’il soit possible dans l’immédiat de construire quoi que ce soit dans les environs pour les pour particuliers. À noter cependant qu’au-delà du caractère règlementaire de la non-constructibilité des terrains, il existe, avant tout, des aspects plus matériels qui déterminent l’impossibilité d’y construire.
Un terrain constructible sur le plan légal
Le PLU ou la carte communale signalent la constructibilité d’un terrai puis proposent un zonage détaillé de toute la commune. Mais tout en indiquant le fait qu’un terrain se trouve en zone constructible, ces documents présentent aussi des informations précises sur cette constructibilité. A savoir, la dimension maximale autorisée, la taille d’occupation maximale du sol, la distance avec la propriété voisine, etc. Cela étant dit, même si le terrain se trouve en zone constructible, il arrive que des obstacles techniques rendent la construction impossible.
La constructibilité sur le plan technique
Un terrain est inconstructible parce que sa configuration, la nature du sol ou son comportement face aux contraintes architecturales ne lui permettent pas d’accueillir le projet. Ce problème nécessite une confirmation à la suite d’un diagnostic préalable mené par un technicien. Il peut arriver que le PLU n’ait établi aucune caractéristique du terrain. Par ailleurs, un terrain n’est réellement constructible que s’il est déjà dans une zone connectée aux réseaux de voirie ainsi qu’aux réseaux énergétiques de la ville. Le cas échéant, il vaut mieux s’assurer que la Municipalité n’ait pas déjà entamé des raccordements à ces commodités, avant de penser à le faire soi-même. Cela permet de réduire les dépenses.
