La réglementation relative à la construction d’une maison individuelle

La construction d’une maison individuelle est régie par une réglementation stricte. Sur le territoire français, comme partout dans le monde, la construction de maison est sans doute un des  actes les plus encadrés. Cela est d’autant plus vrai que la lutte contre l’émission de gaz à effet de serre doit s’intensifier devant le risque devenu de plus en plus grave encouru par la planète. Ce qui se traduit, dans le domaine de la construction, par des normes plus exigeantes visant à des chantiers respectueux de l’environnement. Ces normes visent également à des maisons économes en énergie.

Par ailleurs, pour un pays développé comme la France, faire en sorte que tous les Français puissent vivre dans un logement plus décent, constitue un autre objectif de ce siècle. Ainsi, aux réglementations de base s’ajoutent les exigences des RT (la RT 2012 est celle en vigueur) et les recommandations relatives au logement décent. Sans oublier les différentes normes et certifications à observer. Mais il est juste de mentionner que parallèlement aux mesures réglementaires, des mesures incitatives sont mises en place.

Réglementation sur la construction d’une maison : les lois régissant la construction

Si on met de côté le financement, trois critères sont à observer si on veut une construction réussie conforme aux règles. Cela concerne le terrain, les règles d’urbanisme et les partenaires à choisir pour réaliser le projet.

Le terrain

Le terrain envisagé pour la construction peut être un terrain en secteur diffus ou en lotissement. En lotissement, le terrain est en principe viabilisé, donc prêt à bâtir. En revanche, s’il se trouve en secteur diffus, il faut s’assurer de sa constructibilité avant de l’acheter.

Les règles à respecter

Avant même l’achat du terrain, il est important de consulter le Plan Local d’urbanisme. Notons que ce dernier remplace le POS (Plan d’Occupation du Sol). Celui-ci définit les caractéristiques du terrain en tant que terrain constructible ou non. Il comprend principalement les documents relatifs aux matériaux, leur couleur et même le style architectural autorisés. A l’emprise des constructions au sol (surface et hauteurs maximales), aux conditions d’accès, de servitudes de passage, etc.  À noter que le PLU peut faire l’objet de modifications d’une année à une autre.

Réglementation sur la construction d’une maison : les obligations des constructeurs

Une fois le terrain acquis et le plan établi, la demande de permis de construire constitue l’étape réglementaire avant d’entamer les travaux. Le permis de construire est obligatoire pour une construction individuelle neuve à partir d’une surface de plancher égale à 40m2 en zone urbaine disposant de PLU. Il est obligatoire à partir de 20m2 pour les autres zones. En extension, le permis de construire est exigé si la surface du plancher créé dépasse 40m2. Il en est de même si la surface au sol totale est portée à 150m2 par un agrandissement allant de 20 m2 à 40 m2.

Pour une rénovation, tous les travaux modifiant l’aspect extérieur de la construction ou les structures porteuses l’exigent aussi. Et en dessous de ces seuils, et au-delà de 5m2 de surface du plancher pour laquelle aucune formalité n’est exigée, une déclaration préalable de travaux déposée à la mairie suffit. Par ailleurs, le changement de destination d’un local ou l’aménagement des combles demande également une déclaration préalable de travaux.

La durée d’instruction de demande de permis est de 2 mois pour une maison individuelle. Au-delà de ce délai, et à défaut de réponse, le demandeur peut considérer sa demande comme acceptée. La validité d’un permis de construire est de 3 ans. Néanmoins, il y a un prolongement possible 2 fois de 1 an à chaque fois, sous conditions. En cas de dossier incomplet, le demandeur a 3 mois pour fournir les documents manquants.

Enfin, dans les 30 jours suivants la fin des travaux, une Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT) est à remettre obligatoirement à la mairie.

Les partenaires

Le choix de partenaires a également une grande importance si on veut éviter les malfaçons et les arnaques de toutes sortes. Le partenaire peut être un architecte ou un constructeur de maison individuelle. Un architecte est lié au client par un contrat signé de gré à gré. Il doit détenir une assurance spécifique permettant la couverture sur 10 ans des dommages graves pouvant survenir sur la construction. Son concours est obligatoire pour une construction nouvelle ou agrandi ultérieurement, avec une emprise au sol supérieure à 150m2.

Quant au constructeur, il est soumis au CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle). Ce dernier protége le client des constructeurs pas sérieux et dont la signature fait intervenir principalement le particulier (maître d’ouvrage) et le constructeur et son garant ainsi que le prêteur finançant le projet. Les garanties prévues sont liées aux vices apparents, au remboursement, le cas échéant, aux autres différents dommages (garantie décennale). En revanche, le client doit souscrire une assurance dommage ouvrage.

Les exigences de la  RT

Les RT successives ont pour objectif de limiter la consommation énergétique des bâtiments. À ce propos, selon certains critères (lieu d’habitation, altitude, besoin en climatisation, etc.), la consommation énergétique primaire moyenne d’une habitation est de 50 kWh/m2/an pour la RT 2012. Le plafond est abaissé à 30 kWh/m2/an, par la RT 2015, contre 100 kWh/m2/an pour la RT 2005. Suivant la démarche HQE (Haute Qualité Environnementale), l’atteinte de cet objectif implique une conception bioclimatique : limitant le besoin en énergie en amont, tirant profit de l’environnement, utilisant des matériaux performants et des équipements faisant appel à de l’énergie renouvelable.

Pour toute construction neuve ainsi que ses parties nouvelles, le dossier de demande de permis de construire doit impérativement inclure un formulaire d’attestation de prise en compte de l’étude RT 2012. Cette règle est en vigueur depuis le 1er janvier 2013. De la même façon, à la fin des travaux, une attestation certifiant la conformité de la construction aux exigences de la RT 2012 est à joindre à la DAACT.

Les labels, normes et certifications

Obtenir un label de qualité n’est pas une obligation comme les réglementations. Il fait suite à l’engagement volontaire du maître d’ouvrage qui veut anticiper sur les réglementations à venir en termes de performance énergétique et environnementale de la construction. Par ailleurs, ce geste lui permet d’accéder à certains avantages. Il y a les labels d’État ou ceux des organismes privés. Des organismes mandatés par l’État ou l’auteur se chargent de la délivrance du label.

La distribution des certifications se fait par des organismes compétents après le contrôle par un corps compétent. Les référentiels actuels en termes de normes et de certification sont entre autres le NF Habitat, le NF Habitat HQE, etc.

À noter que toute construction doit disposer d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).

Réglementation sur la construction d’une maison : les logements décents

La Loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) et le décret n° 202-120 (JO du 31 janvier 2002) définissent les critères de logement décent. Ils s’adressent particulièrement aux bailleurs ou propriétaires louant à des particuliers leur bien comme résidence principale. Dans ce sens, les normes visent à assurer la sécurité et la santé des locataires. Elles préconisent la surface habitable minimale ainsi que les équipements de confort appropriés. Les pouvoirs publics prévoient des sanctions à l’endroit de ceux qui ne respectent pas les exigences imposées. Il s’agit entre autres d’une obligation de reprendre les travaux, ou bien d’amende.

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